Другая проблема — это козырьки на подъездах, которые не обладают нормальным свойством изоляции от воды. Если посмотреть на 4 подъезд дома 26 к.1 со стороны парадного входа, в момент дождей заливает полностью несущую стену. Следующая проблема — это деформационный шов, который существует между 3 и 4 подъездом. Несмотря на неоднократные заявления в адрес УК отремонтировать шов и заполнить его надлежащим составом, никто мембрану не снимал и деформационный шов не проверял. Специалисты, которых я приглашал осмотреть наш дом, выявили существенные недостатки и по крыше, и по подвалу. При попытке подписать с УК акт осмотра с выявленными дефектами, получили отказ. Состояние домов постоянно ухудшается, идут трещины по несущим стенам, это не способствует их состоянию. Нам необходима новая управляющая компания, которая обеспечит выполнение застройщиком своих гарантийных обязательств. Ни Респект Сервис, ни ВЕСТА никогда не будут этим заниматься, так как в застройщики работают люди, которые наняли Останина, Бирюкову, Ландаеву, Кириллову и регулярно платят им заработную плату. Мы разослали рассылку по 400 управляющим компаниям, к сожалению, заинтересованы в сотрудничестве оказались только 2 компании. После проверки этих компаний, мы решили не рисковать и пригласили к сотрудничеству более известную ООО «ЭК «Городские усадьбы», которая входит в корпорацию Баркли. В этой компании работает Владимир Медведков (прим. бывший юрист ООО «УК Респект Сервис»), который прекрасно осведомлен о всех проблемах Николин парка. Руководство Городских усадеб, в свою очередь, понимает всю сложность работы, но при этом у них есть уверенность, что можно значительно улучшить ситуацию в Николин парке. В результате переговоров мы договорились провести для всех желающих презентацию компании, чтобы люди послушали их видение путей решения накопившихся проблем и задали все вопросы, которые хотят. Вадим Казинец (генеральный директор ООО «ЭК «Городские усадьбы»):
Я буду рад ответить на вопросы и рассказать про сервис, который мы можем вам оказывать. Житель: У нас 2 управляющих компании, если мы сейчас выбираем вас, то вы заменяете обе компании или одну? Вадим Казинец: Нужно проводить собрания в каждом доме. Мы будем обслуживать только дома, которые нас выбрали. Житель: А если дома проголосуют по-разному? Вадим Казинец: Будем взаимодействовать с текущими управляющими компаниями. Житель: Ну, это может быть весь комплекс, или только один дом. Вадим Казинец: Мы готовы работать как с одним домом, так и со всем комплексом. Мы уверены, что работаем лучше, чем большинство компаний от застройщика. Житель: Процесс голосования достаточно сложный, и вряд ли сразу все дома за вас проголосуют, если начнём хотя бы с одного дома, то как это будет происходить? Вот начали с одного дома, вы въезжаете в этот дом и где-то там располагаетесь? Технические обслуживающие, ваши люди будут ездить к нам по вызову? Сергей Минаев (генеральный директор ООО «ЭК «Городские усадьбы»): Нет, линейный персонал будет у вас на объекте, а инженерный персонал находится у нас. Если мы берём один дом, то линейный персонал находится у вас на объекте, перечень помещений, в которых они будут находиться, мы определим, но в доме однозначно есть помещения, в которых можно провести ремонт и оборудовать их под персонал. Житель: Экспертизу домов вы будете проводить за свой счёт? Сергей Минаев: Мы проведём оценку для определения расходов на проведение экспертизы и через общее собрание собственников будем собирать эти денежные средства. Житель: Вы хотите одним собранием все важные вопросы провести, или отдельно – по консьержу, по ремонту дома, по выбору управляющей компании? Конечно было бы хорошо, если бы всё это за один раз прошло, а не затягивалось. Владимир Медведков: Все вопросы по голосованию согласуем с инициативной группой, постараемся максимальный перечень вопросов провести одним голосованием. Денис Алтунин: Никто в ходе общего собрания не сможет дать гарантий, что новую УК выберут, т.к. никто не знает, как будут голосовать люди. Есть информация, что ООО «Источник» сменил генерального директора и назначена ликвидация. Я думаю, что они обанкротятся и наша задача попытаться выиграть хоть что-то в этой ситуации Житель: Наша задача сейчас покрыть строительные недостатки, да? Денис Алтунин: Если мы проводим собрание, желательно все вопросы сразу туда выставлять. Экспертиза нашего дома оценивается в диапазоне 250-350 тысяч, если провести тендеру, то реально найти еще более оптимальное предложение. В пересчете на 1 квартиру, это будут совсем незначительные деньги. Когда мы эту сумму вернём в ходе судебного разбирательства, тогда эти деньги обратно раздадим Житель: У нас случай был, когда, якобы, из УК была украдена вся документация на наши дома. У нас есть подозрения, что кража была инсценирована Останиным. При смене управляющей компании есть большой риск, что эта вся документация опять будет «утеряна» и её восстановление займёт большое время. Как вы будете решать эту проблему если она возникнет? Вадим Казинец: При строительстве дома все документы передаются УК, где часто теряются, один комплект остаётся у собственника, один у застройщика. Мы часто сталкиваемся с отсутствием документов, и мы решаем это получением копий у проектной организации либо у застройщика, либо у УК. Редко, когда во всех 3 независимых организациях потеряна вся документация. Можно сделать через прокуратуру запрос, на него обязана ответить любая организация, если она не отвечает, то через 30 дней приезжают сотрудники УВД и изымают всё что есть. Получить копию на электронный носитель несложно. В пределах 50 тысяч рублей можно восстановить все документы в печатном виде, а у текущей УК будет получить действительно сложно, т.к. суд не обязывает текущую УК передавать документы, если не доказан факт передачи застройщиком этих документов. Житель: Можно ли получить оригинальную проектную документацию, включая план благоустройства территории? Есть существенные отличия от того, что было в рекламных материалах и что говорили менеджеры Сезара, например, отсутствие мраморных ступенек на лестничных пролетах. Вадим Казинец: Если есть проект благоустройства, который предполагает какие-то конструкции, аллеи и т.д., можно застройщика обязать привести в соответствие с проектом. Это сложно, но возможно. Если кто-то заведомо ложную рекламу давал, ситуация сложнее, вопрос лежит в области взаимодействия покупателей и продавца, возможно есть смысл обращаться в суд, но максимум, обяжут компенсацию присудить. Житель: Если эти мраморные ступени были в изначальном проекте, мы можем доказать, что они должны быть? Вадим Казинец: Естественно докажем, что должны быть материалы, которых нет по проекту, это всё можно доказать. Житель: Ещё раз про затраты на проведение технической экспертизы. Можно ли без нее обойтись? Есть же очевидные проблемы, как например, вода в подвалах, на это тоже нужно собирать деньги? Или достаточно в суд УК подать? Вадим Казинец: На сегодня суд не рассматривает дела без строительной экспертизы, независимо от количества нарушений. В этом состоит необходимость привлечения таких организаций, безусловно их работа стоит денег. Вопрос оплаты можно выставить таким образом- объём дефектов, подлежащих исправлениям, понятен, мы отправляем компаниям этот список, они выдвигают предложение, после него суд предлагает провести судебную экспертизу и предлагает истцу выбрать компанию, т.к. изначально её оплачивает истец. Мы предлагаем на общем собрании выбрать эту компанию, собрать деньги, оплатить, контролировать работу и в случае победы получить компенсацию, и её либо отдать на дальнейшее благоустройство, либо вернуть собственникам. Житель: По вашему опыту, стоимость дифференцированная или нет? Вадим Казинец: Да, в зависимости от объёма дефектов. Житель: Все дома согласятся, что вопрос номер один – это подвалы, всё остальное важно, но второстепенно. А возможно ли привести в порядок, например, датчики по свету и теплосчётчики? Чтобы оплата шла по счётчику. Вадим Казинец: Сначала на первый вопрос – стоимость экспертизы зависит от работ, от нормо-часов, которые эксперт проводит на объекте и от устройств, которые он применяет. По видам работ – звукоизоляция, теплоизоляция, прочность бетона, арматура, водопровод, лифты, здесь есть прямая зависимость от объёма. Житель: То есть напрашивается, что разница между подъездами будет? Вадим Казинец: Да Житель: И по датчикам вы не ответили. Кстати, датчики входят даже в договор управления МКД. Вадим Казинец: По электроснабжению мы везде ставим автоматику, которая отключает освещение в дневное время, стоимость порядка 15 тысяч рублей. Житель: Я занималась этим вопросом. По словам УК, у нас тоже эта автоматика есть, но она «как бы неисправна, типа, не соответствуют нормам» Вадим Казинец: Проблема однозначно решаемая, мы часто этим занимались на наших объектах Житель: Датчики освещённости ещё нужны и датчики движения, они не работают. А по тепловым счётчикам что? Вадим Казинец: Действующее законодательство не позволяет вести зачисление по тепловой энергии, если не все собственники имеют работоспособный и поверенный теплосчётчик. Поэтому производить такой расчёт на наш взгляд не является возможным. Житель: В случае выбора одним домом вашей УК, сколько времени перейдёт переход от одной УК к вашей? Вадим Казинец: Жилищный кодекс даёт 30 дней календарных на такой переход, по факту это может произойти и раньше или чуть позже в зависимости от сопротивления текущей УК. Житель: Только небольшая площадь земли вокруг каждого дома принадлежит собственниками, все остальное принадлежит застройщику. Застройщик уже сейчас шантажирует нас тем фактом, что большая часть земли принадлежит застройщику, и планирует этим заниматься и далее. У вас есть возможность решить эти вопросы? Вадим Казинец: На практике так не будет, что эта земля их и вы не сможете по ней ходить. Житель: Зимой они говорили: «Земля наша и пусть снег лежит, ничего убирать не будем». Снег не вывозился, и вся вода оказалась у нас в подвале. Вадим Казинец: Сейчас наши юристы работают очень хорошо, есть целый набор инструментов, чтобы обеспечить уборку снега, даже если земля принадлежит застройщику. Житель: А как регулировать вопрос заезда машин и установки шлагбаума? Вадим Казинец: Нужно провести общее собрание, получить согласование группы муниципальных депутатов, поставить шлагбаум и получить компенсацию 50 тысяч рублей. Житель: Предполагается ли наличие персонала при условии, что только один дом вас выберет? Какой состав людей готов прийти на обслуживание одного-двух домов? Вадим Казинец: Скажу честно, мы не рассматривали ситуацию с 1-2 домами. Мы понимаем, что такое возможно только на переходном периоде, до получения в управление всего комплекса. Нужно смотреть, какой именно дом, какие площади, сколько людей требуется и так далее. Можем отдельно посмотреть ситуацию для конкретного дома и часов, и решить, как мы будем разрешать эту ситуацию. Житель: Эта информация должна быть до собрания, чтобы жители знали, что вот здесь будет диспетчерская, столько-то дворников, столько-то электриков и т.д. Вадим Казинец: Составим план и перед собранием мы естественно мы предоставим эту информацию. Житель: Как открыть глаза соседям? Они не знают, что у нас топят подвалы, люди согласны с воровством со стороны УК, у нас с интернетом постоянные проблемы. Вадим Казинец: Мы готовы помочь в распространении честной проверенной информации, но мы не имеем намерений делать чёрный пиар и заниматься клеветой. Мы можем помочь и поучаствовать в разъяснительной беседе, как строятся наша работа. Житель: Можете подготовить краткую презентацию о своих преимуществах? Вадим Казинец: Безусловно мы приготовим информацию и ответы на ваши вопросы и совместно с Советами домов изготовим материалы для распространения между соседями. Если мы говорим о разработке объёма часов и работ для каждого дома со сложным моделированием в зависимости от вероятности количества домов, это вряд ли, здесь объём работ колоссальный, мы может дать только какие-то базовые вещи. Житель: Можно ли получить проект договора? Какой тариф? Вадим Казинец: Мы предлагаем оставить текущий тариф, мы не сторонники демпинга, у нас открытое ценообразование из которого будет видно как формируется тариф. Житель: Если мы говорим о конкурентных преимуществах, можно ли включить услуги охраны? Вадим Казинец: Чтобы включить стоимость охраны в существующий тариф, то нужно исключить, например, краску стен, замену манометров, замену лифтов, то есть нужно что-то исключить, мы не готовы работать меньше, чем положено по законодательству, это небезопасно по строительным нормам. Житель: В 20 доме находится диспетчерская с слаботочным оборудованием для всех домов. Если 20 дом не выбирает вас, как вы будете это решать? Нужно ли делать ещё одну диспетчерскую и докупать оборудование? Будете ли вы добиваться доступа туда? Насколько критично это оборудование? Владимир Медведков: Это оборудование нужно, если диспетчерская есть, это хорошо, если не будет доступа, есть несколько вариантов, среди которых выведение этого всего необходимого на удалённую диспетчерскую в любую точку мира, либо на территории дома Житель: То есть оборудование всё же придётся докупить? Владимир Медведков: Сначала нужно будет сделать анализ, чтобы принять взвешенное решение. Обычно в здании дублируются все пульты, большая часть оборудования должна быть. Например, можно будет поставить компьютер в дома и вывести на него все общедомовые системы. Житель: Скажите, а это всё за счёт собственников? Все доп. расходы? Владимир Медведков: Этот вопрос нужно будет выносить на общее собрание собственников. Житель: Хорошо, если собственники не проголосовали за покупку компьютера, это значит, что мы остались без диспетчерской? Или что делать? Владимир Медведков: Тогда мы включаем в тариф статью про диспетчеризацию. Житель: Тогда какой смысл голосовать, если вы это можете включить? Владимир Медведков: Мы не предлагаем включать в смету доп. расходы, мы сейчас не очень предметно обсуждаем. Нет необходимости выносить вопросы текущего обслуживания на общее собрание. Житель: Вопрос в том, понесут ли жители доп. расходы на смену УК? Нужно понимать, где мы выигрываем, на что мы идём? Будут ли доп. расходы? Вадим Казинец: Никто из присутствующих не может ответить точно на этот вопрос. Мы можем гарантировать что за текущий тариф мы готовы оказывать более высокий уровень услуг и качество. Житель: Сейчас вопрос стоит, будем ли мы нести дополнительные расходы на переход к вам? На наём сотрудников в штат, оборудование диспетчерской? Вадим Казинец: Нет. Житель: Можете ли мы провести электронное голосование? Вадим Казинец: Мы проводили и электронные собрания, но на сегодня с юридической точки зрения невозможно получить легитимно решение кроме как по письменному решению с паспортными данными. Мы готовим для каждого заранее бланк со всеми данными. Житель: Вопрос по общей территории, она в ужасном состоянии, детская площадка разрушается, что планируется с этим делать? Вадим Казинец: Благоустройство детских площадок – это самый простой и самый дешёвый вопрос из текущих. Есть некоторые обязательства застройщика по установлению и ремонту детских площадок. Владимир Медведков: В данном случае мы можем обратиться к застройщику по исполнению обязательств по обустройству территории. Если большая часть жителей будет работать с нами, застройщику будет проще с нами нормально взаимодействовать. Житель: Как у вас с прозрачностью документооборота? Допустим прошлая УК заключала договор с ЧОПом и не предоставила его на изучение собственникам, прикрываясь коммерческой тайной. Вы готовы вести полностью прозрачную деятельность и показывать все документы и акты? Какие компании вы нанимаете для уборки снега, охраны и т.д.? Владимир Медведков: У нас был случай, когда 2,5 года назад инициативная группа затребовала всю первичную информацию бухучёта по дому. Мы откопировали всё, все счета, это была серьёзная работа, принесли коробку документов, которые требовали жители, но к сожалению, никто её не стал смотреть. Мы открыты, мы готовы предоставить, если кто-то будет смотреть. Житель: Мы будем, однозначно. Вадим Казинец: Мы не готовы делать пустую работу. Если кто-то будет садиться, читать, разбирать, мы покажем, откопируем, пришлём, но делать пустую работу, потому что кто-то захотел. Мы только «за» показывать все расходы больше 100 тысяч рублей, мы всегда ищем более выгодные предложения. Житель: Есть ли практика, что УК отчитывается по выполненным работам? Если УК сделала освещение, документы подписываются председателем и только тогда начисляются деньги? Вадим Казинец: Был такой случай, мы судились с одной организацией, которая не выполнила работу и отсудили весь аванс. На данный момент все жители довольны производимыми работами. Житель: Скажите, а планируется ли перевести расчёт в единый расчётный центр? Чтобы оплата была без комиссии. Вадим Казинец: Комиссия берётся с организации. Житель: Ещё оплату через ЕРЦ можно автоматизировать, это возможно сделать? Вадим Казинец: В ЕРЦ нет возможности взыскания задолженностей. Мы на всех объектах отказались от ЕРЦ и всё начисляем самостоятельно. Сергей Минаев: На данный момент они часто отказывают, т.к. они не всегда в состоянии переварить весь пласт информации. Житель: У нас помимо ЖК есть ещё и парковка, там та же управляющая компания, вы не думали взять под управление ещё и парковку? На данный момент там автомойка, котельная и большое количество машиномест застройщика. Сергей Минаев: В данный период через общее голосование собственников нам интересно взять под управление и парковку. Житель: То есть вы бы не отказались? Владимир Медведков: Да. Это отдельное здание со строительным адресом. Житель: Рядом есть торговый центр, возможно диспетчерскую сделать там? В аренду сдаётся место? Допустим для какого-то офиса. Владимир Медведков: Диспетчерская на данный момент у нас есть, как и соответствующее оборудование. Житель: Если у меня есть что-то, что меня не устраивает, я открываю ваше приложение на смартфоне, делаю заявку, через 5 дней всё починено, всё хорошо. Если я выберу вашу компанию и столкнусь с ситуацией, когда на территории лежит снег, я через ваше приложение направляю заявку, ваши действия? Вы мне скажете, что это не наша зона ответственности или же решите проблему? Это очень сильно повлияет на выбор любой УК. Вадим Казинец: Будем смотреть на объём затрат, сугроб ничего не стоит. Житель: У нас всю зиму были сугробы у дома. УК отстранилась от уборки. Останин говорит, что это “не моё” по каждому спорному запросу. Мы не требуем от вас тратить свои деньги, мы требуем, чтобы от нас не отгораживались. Вадим Казинец: Мы будем прилагать усилия и делать всё от нас зависящее, чтобы решить проблему. Житель: На территории застройщика стоят камеры, направленные на наши дома, но доступ к ним нам не дают, так как это территория застройщика. Еще вопрос, не видите ли вы сложности в том, что может не быть доступа к колодцам, на земле застройщика для ремонта коммуникаций в них. Вадим Казинец: Вся инженерная составляющая – это собственность застройщика. Жильцы: А если нужно будет делать ремонт? Вадим Казинец: Если нужно будет делать ремонт в оборудовании застройщика, мы будем заваливать застройщика письмами. Жильцы: Скажите, а если будет две управляющие компании, как будет решаться вопрос с охраной? Вадим Казинец: Максимум, что мы сейчас можем сделать – это на общем собрании принять решение по охране в подъездах и патрулированию территории вокруг дома. Жильцы: Как вы видите решение проблемы с ограничением доступа на территорию на кпп со стороны текущей УК? Вадим Казинец: Здесь вас шантажирует застройщик, не даёт доступ ни к коммуникациям, ни к вспомогательным помещениям, ни к шлагбауму. Для тог, чтобы он пошёл с нами на контакт, нам нужно больше домов, чтобы ему было неинтересно защищать вашу текущую УК. Жильцы: Вы берёте на себя исключение из платежных документов всех незаконно навязанных услуг? Вадим Казинец: В домах, которые мы обслуживаем, оказываются только выбранные жителями услуги. Жильцы: Хорошо, а как нам решать вопрос с охраной на кпп, если нас не пускают к себя домой? Вадим Казинец: Не имеют права вас не пускать Житель: Ну, это по закону, а по факту… Житель: Привлечём прокуратуру, полицию. Денис Алтунин: Я ещё раз объясняю, что те, кто там стоит на кпп и не пускает – это никто, и звать их никак. УК нас нагибает только потому, что мы сами прогибаемся. Если бы мы не давали этого делать, они бы ушли. Если бы каждый из вас пошёл в суд, подал иск, это бы радикально изменило ситуацию, ведь проиграть это дело невозможно. Житель: У меня вопрос по поводу интернета, я правильно понимаю, что пока весь комплекс не берёт управление, мы не сможем провайдера сменить? Вадим Казинец: Можно либо протянуть интернет по радиоканалу либо протянуть провод с соседнего комплекса «Испанские кварталы». Житель: То есть фактически будет 2 оптоволокна – АСВТ и, допустим, от провайдера в соседнем ЖК? Вадим Казинец: Это всё решаемо. Житель: То есть если мы сейчас поторопимся, у нас есть шанс вкакие-то гарантийные средства вернуть? Если организация экспертизы лежит на вас, юридические затраты вы берёте на себя? Вадим Казинец: Юридические затраты берёт на себя ответчик, в случае проигрыша. Житель: А ваш большой штат юристов? Вадим Казинец: Да, это мы готовы на себя взять. Житель: Сколько времени это займёт? Вадим Казинец: Самое долгое – это судебно-строительная экспертиза. От 4 месяцев. От момента подачи заявления до решения об апелляции – до 10-12 месяцев. Денис Алтунин: Смотрите, судебная экспертиза по парковке проводилась в весеннее время, там ещё были какие-то следы, но УК знала, что эксперты придут и начала что-то там подмазывать. Было видно, что свежеокрашенное всё. Процесс проведения общих собраний трудозатратный, я бы не брался говорить, что мы сделаем это за 2 месяца. Житель: Какой процент должен проголосовать? Денис Алтунин: 50%+1 голос Житель: Ещё один вопрос. Когда УК начала отдирать свой же оргалит со стен, их повредили настолько, что краска содрана до бетона. Вадим Казинец: Текущий ремонт планируется по плану. Житель: Текущий ремонт планируется через 5 лет, но так как УК это испортила, они планируют сделать это в следующем году, а как с вами будем решать этот вопрос? Вадим Казинец: На данный момент это тоже решаемо, можно сделать. Житель: Какое минимальное количество домов должно перейти, чтобы и вам не в минус работать и нам хорошо? Вадим Казинец: Проведём расчёты, они ещё не проводились, мы просчитаем и сообщим. Житель: Какой-то примерный метраж, или какой дом вам больше всего интересен? Возможно, 24 дом, т.к. он самый большой? Вадим Казинец: Это всё мы просчитаем в течение следующей рабочей недели и точно скажем вам перед собранием. Денис Алтунин: Если мы не заменим текущую управляющую компанию, наши дома не отремонтируют никогда. Люди должны понять, что капитальный ремонт дома за свои деньги – это не очень хорошая идея, лучше это сейчас сделать за счёт застройщика. Житель: Когда примерно мы сможем начать собрание? Денис Алтунин: Начиная с сентября, т.к. летом проводить его нет смысла, большая часть народа в отпусках. Вадим Казинец: У нас на сайте http://www.ukgu.ru/ есть контакты, телефон, эл почта, мы продолжаем общение с Советам домов, согласовываем расчёт минимального количества домов для полноценной работы. Вы можете формулировать и задавать свои вопросы. Мы попытаемся собрать ответы на все темы, которые обсуждали сегодня в одной сравнительной таблице. Житель: Нам нужен краткий перечень услуг, которые вы будете предоставлять, если вы сделаете список из 15 услуг, и будете их предоставлять, этого будет достаточно, чтобы понять, что сейчас не делается, и будет понятно, за что мы голосуем. Вадим Казинец: Базовые мы оказываем по статьям затрат и определяем периодичность по основным направлениям, по договорам с подрядчиком. Более подробно известим вас. Житель: После того, как вы получите большинство голосов, какие будут ваши шаги по перехвату управления на себя, что вы будете предпринимать? Шаг 1, шаг 2, шаг 3, шаг 4, чтобы все понимали, куда вы идёте. Вадим Казинец: Мы так же отразим это всё. Спасибо вам большое. Жители: Спасибо. | 
